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聚焦街区综合体 阳光100三月赴港IPO

  当年的“万通六君子”各奔东西后,仍活跃在地产界的就只有冯仑、潘石屹以及易小迪三人。相比之下,易小迪以及他所掌舵的阳光100置业集团有限公司(以下简称“阳光100”)低调许多。因赴港IPO机缘,亟待打破融资瓶颈的阳光100走向台前。

  日前,阳光100常务副总裁范小冲在接受时代周报记者采访时表示,近日地产界利空消息来得比较突然,但这不会影响公司的上市进程,2013年12月19日,阳光100已通过上市聆讯,正式上市时间将在今年“两会”期间。

  “公司的住宅一年卖了几十个亿,但接下来,公司准备加大住宅去化,慢慢退出住宅行业,把主要精力聚焦到街区综合体上”,范小冲透露,“街区综合体不是从天上掉下来的,在开发过程中慢慢找到自己优势和特点,当中也历经公司8年艰难转型。公司拿地比较早,目前在成都、重庆、沈阳、武汉、长沙、柳州等二三线城市的核心地段有大概1000万平方米的土储,每个项目其实都多少涉及一点街区综合体的商业形态,接下来,还会准备新拿一些地,主要还是在二、三线城市。”

  屡败屡战的上市勇者

  阳光100的步伐似乎总显得慢人一拍,公司发展至今14年来,依旧是一个销售几十亿元的小公司。掌舵手易小迪曾坦承,“我是一个胆小的人,我承认我过分的谨慎失去了很多机会。”

  但在上市这条道路上,阳光100并不含糊,可谓是一个屡败屡战的勇者。时代周报记者梳理发现,从2007年开始,易小迪就已着手准备冲击香港IPO,但随后出现的2008年全球金融危机,2009年香港内房股扎堆股价疲软及2010年开始的漫长地产调控,让他的三次上市尝试均无疾而终。

  “除了外界大环境,阳光100长期以来形成的子公司权力过大,多数项目不是全资的管理模式,也是阻碍其上市的一个争议点,”北京地产圈有分析人士对时代周报记者介绍称,外界曾批评阳光100的管理,甚至称“北京是易小迪的阳光100,各地子公司却不见得”,这种情况这两年才有所好转。

  7年之后,阳光100做出第四次尝试。范小冲日前在接受时代周报记者采访时表示,公司去年12月19日已通过上市聆讯,正式上市时间将在今年“两会”期间,希望能为新的一年提振士气。

  香港资本界传来的消息则显示,阳光100已开始积极会见多家投行及接触基金投资者,初步集资2亿-3亿美元(合15.5亿-23.3亿港元),花旗及海通国际是其中的上市安排行。

  赴港上市打破融资瓶颈

  不过,资本市场的风云变幻会不会再次给阳光100开个玩笑?2月19日,杭州、常州等地传出楼盘大幅降价的消息,同时发酵的还有银行信贷市场的利空消息,这最终给房地产板块送来了本周的“黑色星期一”,多家房企股票跌停。

  “这对卡在时间点上市的阳光100来说,是个挑战,”盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对时代周报记者分析称,“这种情况下,投资者认购意向可能会差一点,认购兴趣会打折,如果不够便宜的话,有可能发不出去。”

  范小冲对此并不认同。“这些利空消息来得比较突然,但这种市场恐慌应该很快就会过去,不会影响公司的上市进程,”在范小冲看来,目前整个房地产行业还是健康的,“杭州供应量太大导致的降价事件,对其他区域市场有心理层面的影响,但这目前还仅是局部现象,是个案,这并不代表房地产行业进入冬天,毕竟现在整体形势要比前两年宽松多了,而金融层面也是一样,部分银行仅是停止夹层业务,这是一种同行间的风险控制,并不是停止按揭和开发贷,影响有限。”

  而在IPO光环褪色之下,阳光100赴港上市是否也带着一种咬牙硬撑的无奈?事实上,低市盈率、大幅净资产折让以及捉襟见肘的融资额已是房企上市常态。按照时代周报记者的统计,去年赴港上市的当代置业、景瑞控股等7家房企,均可视为“白菜价”上市,募集资金均在16亿港元之下,其中五洲国际公开发售部分仅获得57%认购,而当代置业公开发售部分的认购仅为12%,他们大多数至今仍处于破发状态。

  “过去,融资一直是阳光100的瓶颈。”范小冲坦言,在境内银行严控资金、信托等通道,融资成本高企的现实下,赴港上市是阳光100打破融资瓶颈的最好选择,有利于对阳光100适度扩大规模。

  由于数据不透明,外界很难窥测到阳光100真实的财务信息。时代周报粗略盘点的信息仅显示,数年来,从山东兖矿、美国华平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津农垦集团到五矿置业等,是阳光100扩张资本的扛鼎者,但这些投资者最后都没有追随阳光100。

  范小冲透露称,“本次上市是易总亲自牵头做,大规模路演还没正式开始,但近期马上就要开启。”

  街区综合体走体验路线

  阳光100正在讲述的是一个商业地产故事,卖点是高毛利和轻资产开发模式。

  “现在我们已经转型,将逐步放弃住宅开发,未来重点是聚焦到街区综合体这类的商业地产产品,”范小冲称,这类产品投资不高但利润贡献很大。根据目前其所涉及项目的核算,这类产品的毛利率可以达到40%,而其住宅产品的毛利率一般仅为18%-20%,“这对投资者是最具有吸引力的。”

  所谓街区综合体,是阳光100于2004年开始尝试的业务,其定位是体验式商业、城市中心白领人群的社交场所,目前已在柳州开发的阳光100窑埠TOWN、在阳朔开发的阳光100西街广场等即为此类项目的代表,物业以出售为主,一小部分自持。

  不过目前资本界对商业地产也有着不同的认识。

  “2010年限购之后,几乎所有开发商都进入商业地产领域。从规划到开张,3年时间,2014年将是商业地产的井喷期,这使得投资者对商业地产的关注度也在增加。”瑞士信贷地产分析师杜劲松分析称,国内的住宅是整体泡沫还是个别地区的结构性失调,现在没有定论,但投资者对商业地产是有定论的,就是供过于求。所以对于商业地产的估值要低一些,折让也大一些。

  范小冲对此并不担心。他说,市场担心的,其实是针对大型购物中心和大型建筑综合体过量现象,比如成都、沈阳等城市都是号称要建100个综合体,投资很大且同质化严重,可是贴近生活需求、有特色的街区型商业却是短缺的。

  他将公司的产品定位为小型新天地,“相对于投资大、回报高的巨型商业广场而言,阳光100的街区类商业产品投资不高,个把亿就能拿到一块地,开发周期也短,基本当年建当年卖,体验式消费还可以抵御电商冲击。这类产品风险很小,即便卖不掉,持有成本也比住宅要小,毕竟土地价值在里面占据的空间不大,可抵押来缓解现金流。”

  “街区综合体走体验路线,需要靠面积实现,而做个性化的街区,往往成本较高,容易叫好不叫座。”有分析人士对记者指出,如何找到商业的独特性,把握好成本与盈利空间,并在城市中心选对地段,是阳光100押宝街区综合体的成败关键。

  而上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受时代周报记者采访时则称,拿产品特色来赢取市场,但商业的经营是一个复杂的课题,各个地域文化不同,需求不同,不能仅仅是城市与城市之间的复制,否则必然招致失败。此外,不要激进拿地。很多房企在上市前后,都会有激进的拿地策略。阳光100未来的产品和区域转型下,必须对楼市泡沫有所警惕,毕竟目前市场的风险正在放大。